欧阳先声:房地产税的25个认知误区(上)与税法草案民间版

2019-11-05 16:19 Admin

  有些观点似是而非、人云亦云,其中不乏一些专家迎合民怨、鱼目混珠,却十分流行,导致了诸多认知误区。

  这就像美国律师一样,往往喜欢把简单问题复杂化,让本不复杂的房地产税立法设计思路变得复杂难解、立法过程压力巨大。

  很多人误以为,房地产税具有调节收入差距、防止投机、遏制房价过快上涨、减少房屋空置、平抑市场供求波动、节制地方政府短期行为、增加地方政府税源等作用。

  但海外历史早已证明,资产差异只是两极分化的一个表象,而不是根源,资产财富差异越大,两极分化越严重。

  两极分化的根源在于金融资产的杠杆原理,无论是华尔街大鳄的金融投机,还是的融资融券、公司上市,或是土地圈地运动、楼市抵押,都是借助于金融工具放大了财富膨胀效应。

  不过,对于贫困人口,减征或免征房地产税有助于减少贫困,未来的房地产税法肯定也会有相应条款的。

  过去,“投机倒把”是入了刑法的,“情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役”,后来取消了这一罪名,这也意味着投机无罪。

  但人们依然带着有色眼镜,往往把投资视为长期的爱国之举、助力发展,而把投机视为短期的逐利之贪、扰乱市场,因此才有了股票熔断、房地产限售之类的短期行政措施。

  事实上,做空机制也是短期投机,虽然导致了市场短期波动甚至震荡,但有助于化解更大风险,就如同小震可以释放压力,延缓甚至避免大地震。

  限制短期炒房,用足够高的调整税率,可以使得投机收益不能覆盖成本,或者投资收益比足够低,自然就可以减少投机行为,降低市场波动。

  如果对房产转让净收益所得征收30-60%的阶梯累进制资本利得税或转让所得税,投机炒房自然就销声匿迹了。

  但是,普遍征收的房地产税,其税率显然不可能跟随房价波动而反复调整,当然也就不能制约靠短期市场波动赚钱的投机行为。

  其实,我们早就说过,凡是出台房地产税的国家和地区,都没能防止房价过快上涨,当然从长期来看,更没有让房价下跌。

  这是因为房地产不仅是居住用品,更是大宗耐用商品,具有投资性和保值性,因此,房地产对应的参照物是货币。

  房价涨跌的主要原因还是在于货币一放一收、经济一起一落与供应一松一紧,与征收标准相对稳定的房地产税基本无关。

  他们在乎的是资产财富的保值升值和积累传承,他们在乎的是资产的抵押与变现带来的流动性,虽然他们的很多资产可能并不会或很少自己使用,但他们依然在全国甚至全球马不停蹄地收购资产。

  有人说,征收房地产税增加持有房产成本,可以间接抑制三四线城市购房需求和住房过度供给,同时,也可以抑制一二线城市投资投机需求和房价上涨过快。

  但是,当货币供应宽松、通胀预期上升、资产价格暴涨之时,唯有不动产才能保值升值,资产收益足以覆盖持有成本,购房需求一定会大增;

  而当经济不景气、收入预期下降、资产价格停滞上涨之时,购房购车等大宗交易必然相对冷清,需求自然减少。

  显然,地方政府在促进当地经济发展、改善民生、维护社会稳定等方面有着巨大的贡献,而这些贡献的驱动力不只是政府官员的政绩需要,更是土地财政的强力支撑。

  虽然,房地产税是一种主要依赖存量、长期稳定的财政收入,但可预见的是,每年的房产增量也会转化为存量进而带来房地产税的增加。

  没有地方税收和土地财政,面广量大的城市就会回到特朗普口中的美国:“与中国相比,美国城市(基础设施)就是第三世界”。

  土地私有制是为独享土地、并且可以自由建造庄园的人服务的,与绝大多数人的梦想毫不相干,甚至是在蚕食他们的梦想。

  显然,发达国家也懂得这个道理,尽管美日英法韩新等发达国家允许土地私有,但国家仍然拥有30%-80%的国有土地,而不是全部私有化。

  如果中国政府把国有或集体土地分给、卖给个人,无疑就是一场规模宏大的财富转移运动,有可能导致一场思想与行动的大动荡大裂变,甚至必然加速加剧两极分化。

  土地私有制有利有弊,利在激活市场要素、活跃资本流动、激发致富,最大弊端在于将蚕食绝大多数人的长期利益,是市场垄断、两极分化加速裂变的重要催化剂,这也如同当年国企改制迅速造富少数一批人一样。

  很多人认为:我们在买房子的时候,已经一次性付过70年的使用税(费)了,房地产税还是在这个土地使用权上重复交税。